戴德梁行近日在上海舉辦2019年第三季度媒體搶聽(tīng)會(huì)，針對(duì)性分析大宗交易投資市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，并對(duì)未來(lái)各市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望。
大宗交易投資市場(chǎng)：成交總額逐年下降，投資回報(bào)穩(wěn)中有升
2016-2018年間，上海大宗物業(yè)市場(chǎng)一直保持千億交易規(guī)模，但從2016年的近1400億降至2018年的1000億出頭。2019年開(kāi)年之初受2018簽約延續(xù)影響，一季度455.83億的成交金額與往年同期基本持平，但二季度成交數(shù)字大幅下滑至150.35億，同比下跌66%；三季度更是再度下探至105.59億，整體而言二、三季度交易活躍度明顯降低。同時(shí)外資買(mǎi)家2019年一季度投資金額占比還與去年一致，第三季度大幅下降。
從交易額比例來(lái)看，上海依然是中國(guó)最受機(jī)構(gòu)投資者歡迎城市；辦公則依然是最受投資者青睞的物業(yè)類(lèi)型。從投資回報(bào)率來(lái)看，整體較去年有明顯增長(zhǎng)，核心地段資產(chǎn)資本化率約3.8%-4.0%，非核心區(qū)域資產(chǎn)資本化率則在3.9%-4.5%左右。
戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)表示，三季度大宗物業(yè)市場(chǎng)總體可以用“迷霧重重中星光閃動(dòng)”形容，受宏觀因素影響，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)亦受到影響，疊加2019前三季度上海寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)近年來(lái)的峰值的因素，使得2019前三季度寫(xiě)字樓整體空置率上升，租金水平下降。目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)為近年來(lái)相對(duì)低點(diǎn)，這影響到部分外資機(jī)構(gòu)投資人進(jìn)入市場(chǎng)的信心，境外投資者在投資方向和物業(yè)類(lèi)型上將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。同時(shí)境內(nèi)投資者融資渠道受限，綜合下來(lái)大宗交易市場(chǎng)目前存在一定程度的階段性觀望。盧強(qiáng)提出了適合目前市場(chǎng)階段的五種投資機(jī)會(huì)。
戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)部總裁、中國(guó)資本市場(chǎng)部主管葉國(guó)平稱(chēng)，雖然2019前三季度迷霧重重，但市場(chǎng)上亦有不乏有諸如綠地黃浦濱江、萬(wàn)象城寫(xiě)字樓、海航浦發(fā)大廈、虹橋協(xié)信中心亮眼項(xiàng)目成交。對(duì)于四季度的市場(chǎng)走向，葉國(guó)平亦提出了四大趨勢(shì)預(yù)測(cè)。葉國(guó)平表示，2019年四季度上海投資性物業(yè)資本化率將持續(xù)攀高；空置或租賃風(fēng)險(xiǎn)較大的資產(chǎn)受關(guān)注度下降；自用客戶在上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)上持續(xù)活躍；產(chǎn)業(yè)園、物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的優(yōu)質(zhì)物業(yè)將成為熱門(mén)標(biāo)的。
寫(xiě)字樓市場(chǎng)：供應(yīng)創(chuàng)新低空置率回調(diào) 新興行業(yè)活躍促市場(chǎng)回暖
2019年以來(lái)在租戶市場(chǎng)需求放緩的背景下，寫(xiě)字樓租金有所下滑，第三季度寫(xiě)字樓新增供應(yīng)創(chuàng)三年來(lái)季度新低，空置率有所回調(diào)。隨著新的供應(yīng)市場(chǎng)的變化，租戶市場(chǎng)也在遷移，而在新一輪產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的促進(jìn)下，新興行業(yè)需求正在不斷的涌現(xiàn)。
戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓部主管沈潔預(yù)計(jì)第四季度有70萬(wàn)方新增供應(yīng)入市。2019年以來(lái)在租戶市場(chǎng)需求放緩的背景下，寫(xiě)字樓租金略有下調(diào)，第三季度寫(xiě)字樓新增供應(yīng)創(chuàng)三年來(lái)季度新低，需求漸復(fù)蘇，空置率有所回調(diào)至18.3%。沈潔表示：新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行業(yè)比重正在悄然發(fā)生變化，而在新一輪產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的促進(jìn)下，新興行業(yè)需求正在不斷的涌現(xiàn)。其中人工智能、大數(shù)據(jù)、通信等新興行業(yè)需求顯著。另外臨港成為自貿(mào)區(qū)新片區(qū)，伴隨著核心技術(shù)高能級(jí)產(chǎn)業(yè)將聚焦發(fā)展，臨港新片區(qū)也將迎來(lái)高端人才的引入，全面提升新片區(qū)未來(lái)發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)：長(zhǎng)三角一體化區(qū)塊經(jīng)濟(jì)提質(zhì)
2019年，長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略。戴德梁行與上海社科院聯(lián)合發(fā)布了《長(zhǎng)三角一體化協(xié)同發(fā)展白皮書(shū)》，從產(chǎn)業(yè)協(xié)同的角度持續(xù)關(guān)注長(zhǎng)三角一體化，做好產(chǎn)業(yè)招商和產(chǎn)業(yè)服務(wù)。長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)外向程度高，已逐步聚焦于戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)。但目前也面臨高端回流、低端轉(zhuǎn)出“雙消耗型” 困局，需依托創(chuàng)新帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)來(lái)打破。
長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)協(xié)同方面，戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示，上海將承擔(dān)兩方面的角色，分別是部分功能強(qiáng)化和部分功能新生。部分強(qiáng)化功能包括超級(jí)樞紐、科創(chuàng)引領(lǐng)和制度先驅(qū)。立體交通與信息互聯(lián)推動(dòng)長(zhǎng)三角同城化，上海成為同城化超級(jí)樞紐；上海建設(shè)全球科技創(chuàng)新中心，事關(guān)整個(gè)長(zhǎng)三角高質(zhì)量創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)；自貿(mào)區(qū)的制度創(chuàng)新進(jìn)入3.0版，進(jìn)博會(huì)和外商投資法案積極導(dǎo)引外向經(jīng)濟(jì)發(fā)展?？苿?chuàng)板打開(kāi)中國(guó)資本市場(chǎng)改革試驗(yàn)田，推動(dòng)上?？萍紕?chuàng)新。上海成為出臺(tái)全國(guó)第二個(gè)針對(duì)民營(yíng)企業(yè)總部的支持政策文件，從重視外資總部到更兼容并包，鼓勵(lì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。以土地和人才為兩大要素抓手，通過(guò)彈性出讓等制度更合理配置土地稀缺資源，通過(guò)落戶和產(chǎn)權(quán)保障房等方式促進(jìn)人才引進(jìn)便利化。
部分功能新生則由交互展示和極端智造構(gòu)成。在上海設(shè)立國(guó)際總部已成為企業(yè)界的共識(shí)和情懷。在此之外，以大虹橋?yàn)榇淼膮^(qū)域逐漸吸引更多省/市/區(qū)的目光，2019年，蘇州相城、上海奉賢等區(qū)縣紛紛在虹橋置業(yè)設(shè)點(diǎn)，上海逐漸生成“第二政務(wù)區(qū)”的角色。同時(shí)進(jìn)博會(huì)等展會(huì)帶動(dòng)，上海正在從世界的工廠轉(zhuǎn)變?yōu)槭澜鐧淮?。上海?duì)資源、信息、流量的集散、展示、融合、交互、配置功能功能放大。依賴(lài)科技支撐的極端智造和大廠經(jīng)濟(jì)，是上海未來(lái)產(chǎn)業(yè)的亮點(diǎn)。所謂極端制造是指極大型、極小型、極精密型等極端條件下的制造，主要用于制造極端尺寸或極高功能的器件，此類(lèi)制造強(qiáng)依賴(lài)于科技支撐。
2019年前后，上海導(dǎo)入特斯拉、ABB等超級(jí)大廠，輝瑞、羅氏等總部及創(chuàng)新中心持續(xù)加碼，上?？苿?chuàng)中心的資源稟賦，以及上海已有的大飛機(jī)、中芯國(guó)際集成電路、微電子裝備光刻機(jī)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)，共鑄上海極端制造優(yōu)勢(shì)。
來(lái)源：新民晚報(bào)
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